很高兴今年再次出席美国银行家协会社区银行家会议。作为一名前社区银行从业者，我始终乐于花时间从你们的经验中学习，为我在美联储的工作提供参考。¹

今天，我想谈谈金融体系中一个令人担忧的趋势，这一趋势对银行业、抵押贷款市场稳定性以及消费者都有着重大影响。无论是出于应对监管环境的主动决策，还是其他因素，我们都看到抵押贷款的发放和服务业务正大规模地从银行业外流。数据清晰地说明了这一点：2008年，银行发放了约60%的抵押贷款，并持有约95%抵押贷款余额的服务权；而自那时起，银行业的参与度大幅萎缩，截至2023年，银行仅发放了35%的抵押贷款，且仅服务约45%的抵押贷款余额。²

退一步审视这一变化的规模，作为监管机构，我们有责任确定审慎监管是否推动了这一转变，也应考量监管规则是否与抵押贷款发放和服务给银行体系带来的风险相适配。这类业务外流已给银行、消费者和整个抵押贷款体系带来了损失，部分原因是这些业务的资本计提规则过度严苛——资本要求与风险不成比例，导致银行开展抵押贷款业务的成本过高。我认为未来的路径应兼顾恢复银行在抵押贷款市场的参与度，以及维护安全稳健的银行体系。

业务外流为何值得关注

对银行而言：抵押贷款是其商业模式的重要组成部分。这不仅关乎收入，更因为银行业本质上是基于客户关系的行业。购房是人生的重要里程碑，银行理应能为客户提供这项服务。此外，大多数银行倾向于自行保留抵押贷款服务权，以确保良好的客户体验——优质的服务能提升客户忠诚度，而糟糕的服务则会引发客户强烈不满。

抵押贷款业务带来的客户关系价值显著：与银行联系紧密的客户自然会向该银行寻求其他金融服务，从支票账户到投资服务不等。这会形成良性循环——抵押贷款业务的优质服务能巩固客户关系，进而增强银行的财务韧性。抵押贷款服务还能带来独特的财务收益：服务手续费收入可丰富银行收入来源，降低对贷款利息收入的过度依赖，使其获得不受利率环境影响的更稳定收入。

银行在服务业务上也具备结构性优势：相较于非银行机构，银行通过抵押贷款建立的客户关系价值更高，因为银行能交叉销售更多产品和服务；托管账户余额必须存放在受保险的账户中，为银行提供可用于放贷的资金，与其他存款账户无异；许多服务合同要求服务商为逾期借款人垫付本金、利息及其他款项，银行相较于非银行机构更容易满足这一要求，因为银行能获取稳定且低成本的资金来源。

对消费者而言：参与抵押贷款发放和服务的银行数量减少，降低了消费者的选择空间和市场竞争度，而竞争本可推动成本下降。此外，在经济下行期，与非银行服务商合作的借款人处境更差——新冠疫情期间，与银行服务商合作的借款人比与非银行服务商合作的借款人更有可能获得抵押贷款还款宽限期。³

对金融稳定而言：正如金融稳定监督委员会近期发布的报告所述，非银行服务商还面临其他脆弱性。⁴其带来的最大风险或许是，针对这些抵押贷款公司的监管和处置框架未能跟上其发展速度。当大型银行服务商破产时，监管机构有工具确保核心服务功能持续运转——保障借款人的抵押贷款还款被正确记账，财务困难的借款人获得适当的还款调整；而非银行服务商所受的保障措施则少得多。

资本计提的挑战

学术研究和行业反馈均明确表明，2013年抵押贷款服务权（MSR）资本计提规则的调整，是银行退出抵押贷款市场的一个因素。⁵当金融机构将抵押贷款证券化并出售给证券化信托时，会作为出售的副产品获得“抵押贷款服务权”（MSR）。该权利代表机构在抵押贷款存续期内将获得的净服务收入的预期现值，包括预期服务费减去相关费用。

此次MSR资本计提规则的调整包含两方面：一是多数银行的MSR风险权重出现小幅至中度上升，具体幅度取决于银行在资产负债表中对MSR的核算方式；⁶二是持有大量MSR的银行面临更严苛的资本处理方式——任何超过一定资本比例的MSR（即“扣除阈值”），都将被赋予过高的风险权重。

重新平衡监管尺度

彼时，监管机构收紧MSR资本计提规则有充分理由：MSR估值计算难度大，因其并非基于流动性市场的交易价格，而是源于依赖抵押贷款提前还款和违约概率等主观假设的模型。这导致估值存在波动性，尤其是在利率波动期间；我们也观察到，在违约率高企时期，部分MSR市场会出现压力甚至停滞。

这些担忧合理且客观，我需明确说明：持有MSR并非适合所有银行。要成功管理利率变化带来的MSR估值波动，需要成熟的对冲能力，或在再融资潮期间有效的借款人留存策略；服务业务也伴随重大的操作风险和合规责任，开展抵押贷款服务的银行必须具备足够的专业能力和资源，以安全稳健的方式管理这些风险和相关责任。

尽管如此，自2013年相关规则出台以来，监管机构对MSR的认知已大幅加深，也充分了解MSR资本计提规则对银行抵押贷款发放和服务决策的影响。首先看发放环节：银行在决定是否发放抵押贷款及定价时，会考量证券化出售后获得的MSR价值，而资本计提规则降低了该价值。由于银行向中低收入（LMI）借款人发放的抵押贷款中，约75%会被证券化，这一资本计提规则可能尤其影响这类借款人获取抵押贷款的便利性和可负担性。⁷

再看服务环节：我们发现“扣除阈值”可能阻碍银行打造盈利的服务业务，这一影响对小型银行更为显著。抵押贷款服务需要在人员和技术上进行大量固定投资，规模越大成本效益越高；但小型银行若想建立足够规模的服务组合，往往会使MSR超过扣除阈值，因此难以实现规模效应。

银行资产组合中持有的抵押贷款风险权重，也会影响银行参与抵押贷款市场的决策和定价。这些风险权重是否与潜在风险相适配？以抵押贷款的贷款价值比（LTV）为例：资本规则对不同LTV的抵押贷款设定相同风险权重，但违约概率和损失严重程度却随LTV大幅变化。低LTV抵押贷款的预期损失低——借款人有强烈动机保护自身权益，且抵押品价值远高于银行的信贷敞口；此外，随着本金偿还、抵押贷款LTV降至更低区间，违约风险会随时间推移下降。

资本要求与实际风险的错配带来了重要后果：银行持有大量低LTV抵押贷款，过高的资本要求削弱了银行调配资本支持社区需求的能力。基于这些考量，我愿意重新审视MSR和抵押贷款的资本计提规则是否适配、是否与风险相称。

未来的改革方向

尽管监管银行抵押贷款发放和服务的规则众多，但我今天聚焦的是银行监管资本计提规则——这仅占整个抵押贷款问题的一小部分。要全面解决抵押贷款市场的挑战，还需重新审视消费者金融保护局的规则和立法要求。我想重点提及巴塞尔框架下的几个领域，这些领域可有效应对部分挑战，我们正考虑对其进行调整。

我们即将推出两项监管提案，除了对监管资本框架进行更广泛调整外，还将提高银行参与抵押贷款发放和服务的积极性。首先，提案将取消从监管资本中扣除抵押贷款服务资产的要求，同时保留对这些资产设定的250%风险权重，并将就这些资产的适当风险权重征求意见。这一调整既能鼓励银行参与抵押贷款服务业务，又能兼顾经济周期中这些资产价值的不确定性。

其次，提案还将考虑提高银行账簿中抵押贷款资本要求的风险敏感性。其中一种方案是根据贷款价值比（LTV）确定住宅房地产敞口的适用风险权重，而非对所有抵押贷款设定统一风险权重。这一调整能使资本要求更好地匹配实际风险，支持银行表内放贷，或可扭转过去15年抵押贷款业务向非银行机构外流的趋势。

这些潜在调整既能解决抵押贷款市场结构的合理担忧，又能维持适当的审慎监管保障。我期待在考量这些调整时，收到行业和其他利益相关方的反馈。

结语

打造一个有各类金融机构充分参与、具备韧性的抵押贷款市场，能确保借款人无论在何种经济环境下，都能获得可负担的信贷和高质量的服务。增强银行在这些业务中的参与度，不会威胁银行体系的安全稳健——这两大目标是一致的。

我期待与其他监管机构同仁合作，探索让银行回归传统核心业务（包括零售抵押贷款领域）的路径。

再次感谢大家的邀请，我期待接下来的交流。